La nécessité d'un état des lieux ne semble pas être prise en compte dans l'établissement des baux agricoles, car les notaires et les agriculteurs considèrent ce document comme inutile, sauf dans des cas particuliers, et en tout état de cause trop cher pour le service rendu. Je vais dans les lignes qui suivent éclairer cette problématique à l'aide d'exemple et en synthèse préconiser des démarches pour éviter les risques juridiques liés aux relations bailleur, preneur.
En préambule il faut citer les termes de l'article L 411-4 du code rural précisant les conditions du contrat de bail rural "un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle ci. Passé ce délai la partie la plus diligente établit un état des lieux qu'elle notifie à l'autre par lettre recommandée avec avis de réception. Cette dernière dispose à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet... Passé ce délai , ce projet deviendra définitif et réputé établi contradictoirement....." L'état des lieux est donc obligatoire mais bizarrement son absence est dépourvue de sanctions.
Dans l'exemple que je vais prendre, il n'y a pas eu d'état des lieux et pas de sanction administrative mais une sanction économique sévère pour le bailleur.
Monsieur X arrive à la retraite avec difficulté, car sa santé ne lui permet pas de grandes journées de tracteur, son voisin monsieur Y lui donne un coup de main , et c'est naturellement que ses 60 ans sonnés monsieur X donne à bail de 18 ans les 100 ha de céréales qu'il exploitait à monsieur Y.
Il n'y a pas d'état des lieux car monsieur X et monsieur Y s'entendent bien. Ce sont des terres céréalières sans les bâtiments que monsieur X garde pour se loger.
Dans les délais légaux de 18 mois avant la fin du bail monsieur X par exploit d'huissier fait savoir à monsieur Y qu'il souhaite reprendre son bien en fin de bail pour une exploitation par son petit fils, et cela tombe bien car monsieur Y aura 60 ans et pourra faire valoir ses droits a la retraite.
La réponse ne ce fait pas attendre, monsieur Y est parfaitement d'accord, par contre, il avise monsieur X qu'il fait réaliser le calcul des indemnités au preneur sortant sur la base d'améliorations culturales conformément au code rural articles L 411-28-29. L'expert calcul les indemnité sur la base d'une augmentation de rendements de 30 quintaux par ha grâce à des méthodes de travail qui améliorent la fertilité du sol de manière durable, et que par conséquent le propriétaire lui doit 200 000 €. Après passage devant le tribunal paritaire des baux ruraux et devant la cour d'appel, grâce à de nombreuses expertises monsieur X n'a réglé que 90 000 €.
C'est cher payé pour avoir omis l'état des lieux. Dans le cas présent le bailleur est certainement pénalisé, mais dans des cas encore plus nombreux ce sont les preneurs qui ne sont pas indemnisés des améliorations apportées. Ce petit cas réel n'est pas isolé, tous les mois les tribunaux paritaires ont ce genre de litige sur leur bureau.
Comme dans toutes les décisions contractuelles prises dans le cadre d'une entreprise, le maître mot est sécurité.
Avant de donner ou de prendre a bail une propriété agricole, il faut s'entourer de personnes compétentes et indispensables que sont le Notaire, les CER et l'Expert agricole, les trois personnes sont indispensables car spécialistes de leur domaine d'activité. Dans mon exemple, un simple rapport avec quelques analyses de sol et des observations précises pour un coût maximum de 500 € par partie aurai évité un préjudice moral pour tous et un préjudice financier pour le bailleur.
Pour me résumer et pour éviter les engorgements des tribunaux, il vaux mieux rédiger les documents conformément à la loi au début du bail pour éviter des frais de justice importants en fin de bail.
